Blog Marlène Griessinger
Bonjour, lorsque j’ai visité ce corp de ferme dans le 45, j’ai tout de suite vu son potentiel… Au vu de la localisation du bien et de la configuration du village, j’ai opté de scinder le corp de ferme pour en faire 2 pavillons. J’aurai pu diviser en 4 appartements mais dans ces petits villages, tout le monde possède un pavillon donc valait mieux éviter de faire des appartements et la colocation n’est pas conseillé (pas de demande). Je suis donc partie sur 2 maisons 145m² et 110m² (après travaux) avec jardin et stationnement devant la maison sur allée privative. Etat du bien au départ : corp de ferme avec une partie grange (au fond) sur terre battue et sans aucune isolation murale et sous toiture. L’autre partie est une habitation délabrée sans non plus d’isolation. Il n’y avait ni eau ni électricité. Le bien n’est pas viabilisé et ne possédait pas de compteur électrique. Il fallait prévoir ces 2 postes important au devis. Une partie de la toiture est en amiante et l’autre en tuile de pays et en fibro-ciment. Il faut donc prévoir la mise en décharge spécifique amiante. J’ai opté pour un agrandissement de la bâtisse en faisant rehausser d’un étage pour optimiser au maximum l’espace. Prix initial : 55 000€ Après négo : Achat du bien 35 000€ Frais de Notaire 2 650€ Travaux et aménagement 110 000€ Après travaux pour une mise en location taux de rentabilité de 12,5%.
Crédit sur 25 ans à 1,80%
872€ vs loyer 1700€ (950€ et 750€) Pour une revente globale à 310 000€ soit 2,1 fois plus avec 162 350€ de plus value (avant impôt) Plus value reversé 32 000€ (pensez à bien conserver toutes vos factures qui pourront faire baisser la note de la plus value) Soit un bénéfice 130 000€ sur la revente sans compter sur le cash flow mensuel de 828€ sur 5 ans 49 680€ 179 680€ sur 5 ans Mais on a pas rien sans rien! Sur mes prochains postes vous verrez étape par étape l’avancement du des travaux en détaillant les difficultés mais aussi des réussites. A la semaine prochaine
J’ai fait réaliser le rehaussement et la toiture par une société de la région, les prix sont toujours moins chers en région. C’est le poste le plus onéreux de l’opération. Pour une question de coût j’ai conservé la même pente de toit car une partie de la charpente en chêne massif était encore en très bon état et pouvait être réutilisée. Rehaussement : 9 000€ Toiture et charpente : 20 800€ Quand on procède à des travaux d’envergure, il faut regarder ce qui peut être conservé pour minimiser les coûts. Là j’ai fait une économie de 2 800€. Si je calcule bien: budget travaux 110 000€ – 29 800€ = reste 80 200€ de budget je savais déjà à cette étape que la façade allait me couter 17 000€ et la chape 5 900€. Il ne me restait plus que 57 100€ pour finaliser l’ensemble des travaux. Même si le budget avant achat avait été réalisé par des professionnels, j’avais découvert quelques dysfonctionnements dans la bâtisse qui m’obligent à faire des dépenses qui n’étaient pas prévues. (comme dans tous les travaux j’aime à vous dire). C’est à ce moment précis que j’ai pris la décision de tenir mes coûts et ma rentabilité en arrêtant de travailler pour une période de 7 mois pour réaliser la quasi-totalité des travaux par moi-même! (hors gros œuvres) Croyez-moi on m’ a traité de folle… Non seulement j’y suis arrivée et en plus dans les temps.
